Wenn Sie als Deutscher eine Immobilie in Spanien erben, gibt es einige wichtige rechtliche, steuerliche und praktische Punkte zu beachten. Wer sich frühzeitig informiert, kann Probleme vermeiden und den Erbprozess effizient gestalten.
1. Deutsches oder spanisches Erbrecht?
Grundsätzlich gilt in Spanien das spanische Erbrecht, wenn die Immobilie in Spanien liegt. Seit dem 17. August 2015 können EU-Bürger jedoch wählen, dass das Erbrecht ihres Heimatlandes angewendet wird.
- Wer deutsches Erbrecht wählt, muss dies notariell festlegen, z. B. im Testament.
- Ohne Wahl gilt automatisch das spanische Recht. In Spanien richtet sich die Erbfolge nach den gesetzlichen Erbenklassen (Kinder, Ehepartner, Eltern etc.).
2. Erbschaftssteuer in Spanien
Beim Erben einer Immobilie in Spanien fallen mehrere Steuern an:
a) Erbschaftsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones – ISD)
- Berechnet wird sie auf den Wert der Immobilie.
- Die Höhe variiert stark je nach Autonomer Gemeinschaft. Beispiel: Katalonien (Lloret de Mar) hat eigene Freibeträge und Steuersätze.
- Kinder, Ehepartner und direkte Nachkommen profitieren häufig von Vergünstigungen.
b) Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Auch nach der Erbschaft fällt die jährliche Grundsteuer an, basierend auf dem Katasterwert der Immobilie.
c) Einkommensteuer beim späteren Verkauf
Wird die Immobilie verkauft, fällt in Spanien Kapitalertragsteuer auf den Gewinn an. Deutschland besteuert ebenfalls Gewinne, aber über das Doppelbesteuerungsabkommen wird eine Doppelbesteuerung vermieden.
3. Notarielle und administrative Schritte
- Erbschein / Certificado de Defunción y de Herederos: In Spanien wird ein offizieller Nachweis benötigt, dass Sie Erbe sind. Bei Anwendung deutschen Rechts muss ein deutsches Testament anerkannt werden (oft Übersetzung + Apostille).
- Grundbucheintragung (Registro de la Propiedad): Die Immobilie muss offiziell auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden.
- Bankkonto & Nebenkosten: Ein spanisches Bankkonto ist hilfreich, um Steuern, IBI, Müllgebühren, Wasser und Strom zu bezahlen.
4. Praktische Tipps für deutsche Erben
- Spanischer Anwalt: Unterstützung bei rechtlichen Fragen und Überschneidung von deutschem und spanischem Recht.
- Steuerberater vor Ort: Besonders wichtig, da die Erbschaftsteuer regional unterschiedlich ist.
- Fristen beachten: Die ISD muss in der Regel innerhalb von 6 Monaten nach Todestag gezahlt werden (Verlängerung möglich).
- Testament prüfen: Besitzer einer Immobilie in Spanien sollten ihr Testament frühzeitig anpassen.
Fazit
Wer eine Immobilie in Spanien erbt, sollte rechtliche Wahlmöglichkeiten, regionale Steuern, notarielle Formalitäten und Grundbucheintragungen genau kennen. Eine gute Vorbereitung spart Zeit, Geld und verhindert Probleme beim Eigentumsübergang.